Pourquoi le prix des logements est élevé dans les grandes villes

London city by mariusz kluzniak(CC BY-NC-ND 2.0)

Pourquoi la part du budget consacrée au loyer ou au prêt immobilier est-elle si importante ?

Par Jenny Grindberg.1
Un article de Being Libertarian

Demandez à n’importe quel habitant de New York, San Francisco ou Londres quelle est sa plus grande dépense, ils répondraient pour la plupart que c’est leur loyer ou leur prêt immobilier.

C’est en partie à cause du marché libre ; comme les professionnels accourent vers des emplois bien rémunérés dans ces villes développées, le prix des logements augmente pour répondre à cette nouvelle demande.

Mais le problème est aussi en partie artificiel, provoqué par d’excessives et nuisibles politiques d’urbanisme de l’État, tant au niveau national que local.

Dans de nombreuses villes peuplées, les règlements de construction prescrivent la hauteur maximale d’une structure, la densité d’un pâté de maisons et les zones qui peuvent ou non être aménagées. Toutes ces réglementations de l’État ont entraîné une flambée des prix de l’immobilier résidentiel dans les villes, contraignant les résidents à s’éloigner de leur emploi, étouffant les économies locales et régionales et exerçant encore plus de pression sur la classe moyenne.

Londres, capitale de la réglementation

Il n’ y a pas de meilleur exemple de réglementation excessive d’urbanisme que la Green Belt au Royaume-Uni.

Développée à l’origine pour que le pays puisse préserver les espaces naturels pour la santé de l’environnement, la réglementation du développement de la Green Belt est devenue incontrôlable et a fait de Londres l’une des villes les plus chères au monde.

À cause des terrains réservés à la Green Belt, Londres manque d’espace pour construire de nouveaux logements répondant à la demande croissante qui nécessite deux millions de logements supplémentaires. Les prix dans la ville sont 50% plus élevés que leur plus haut précédent. Sadiq Khan, le maire de Londres, s’oppose à tout développement sur la Green Belt, bien que seulement 3,7 % de ces terres puissent fournir aux Londoniens un million de nouveaux logements.

Une étude de la London School of Economics estime que les réglementations d’urbanisme dans le West End de Londres ont fait grimper le prix des bureaux de 800%.

Le problème est semblable aux États-Unis, en particulier sur la côte est et dans la région de la baie de San Francisco.

Le prix des logements explose à San Francisco

Bien que les États-Unis ne disposent pas d’une politique aussi ciblée que celle de la Green Belt britannique, les villes côtières souffrent des restrictions sur la hauteur des constructions et des limites de densité qui font grimper les prix des logements.

Dans la Silicon Valley, les prix des logements ont explosé lorsque la région est devenue le centre mondial de la technologie. Il est difficile de construire sur trois étages, car cela suscite des protestations, et une intervention de l’État.

La loi californienne sur la qualité de l’environnement (Environmental Quality Act) rend le logement plus coûteux car elle tente de limiter la densité de logement dans les zones urbaines, bien que la plupart des associations environnementales s’accordent à dire que la densité urbaine est moins dommageable pour l’environnement que le développement de terrains non utilisés auparavant.

L’augmentation des prix des logements a nui à l’économie ainsi qu’aux résidents ; l’emploi dans la région de la baie de San Francisco pourrait être cinq fois plus important qu’il ne l’est actuellement si les restrictions foncières étaient abolies.

Washington, Boston et New York : une réglementation stricte

La côte Est souffre également de cette intervention gouvernementale.

Une étude menée en 2005 par la Réserve fédérale a révélé que, en raison des politiques d’urbanisme, la part des coûts fonciers était de 20% à Washington D. C. et de 50% à New York à la fin des années 1990.

Le problème à DC est en partie dû au fait qu’aucun immeuble ne peut avoir plus de 20 pieds de haut que la largeur de la rue à laquelle il fait face.

La ville de New York a des problèmes encore plus importants ; en raison de règles de zonage strictes, les bâtiments d’un étage et les stationnements en surface sont très répandus, ce qui limite encore plus l’utilisation des terrains, même si la ville devient de plus en plus peuplée.

La ville de Boston souffre aussi. Le minimum d’un acre pour la taille d’un terrain dans de nombreuses banlieues, et jusqu’à deux ou quatre acres dans certaines banlieues anéantit l’offre de logements de la ville. Si les restrictions d’urbanisme étaient levées ou même quelque peu assouplies, le prix moyen des maisons à Boston serait de 450 000 $ et à New York, San Francisco et Washington DC, de 300 000 $, au lieu des 900 000 $, 450 000 $, 800 000 $ et 600 000 $ en vigueur actuellement.

Il faut que l’État se désengage du secteur immobilier

Les réglementations de l’État font grimper les prix du logement dans certaines des villes les plus demandées au monde, déjà confrontées à des pénuries de logements à cause des emplois bien rémunérés qu’elles offrent.

Londres, New York et San Francisco deviennent de plus en plus inabordables pour la classe moyenne à cause des restrictions d’utilisation des terrains, qu’il s’agisse des limitations de hauteur, d’architecture des bâtiments, des limites de densité ou de la réglementation de la Green Belt, particulièrement dommageable au Royaume-Uni.

Si de telles restrictions n’étaient pas mises en place, de nombreuses grandes zones urbaines deviendraient des lieux de vie au prix beaucoup plus abordable.

L’État et les politiques locales devraient se désengager complètement du secteur de l’urbanisme et permettre à l’offre et à la demande de déterminer la forme et le coût du logement. Laissés au marché libre, les prix du logement chuteraient et les travailleurs de la classe moyenne auraient plus de facilité à déménager dans les grandes villes pour obtenir de meilleurs emplois, sans être écrasés par le coût du logement.

Le gouvernement pourrait toujours imposer des normes de sécurité, mais la conception des bâtiments et les décisions concernant les espaces verts devraient être laissées au final à la volonté des habitants. L’emploi augmenterait, les économies locales se développeraient et le rêve américain de posséder une maison serait à la portée d’un plus grand nombre de personnes.

Traduction par Contrepoints de  Why are Housing Prices so High ? Land-Use Regulations in Metropolitan Areas.

  1.  Jenny Grimberg est étudiante de troisième cycle en économie appliquée à l’Université de Georgetown.
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